Qué es la vivienda inversa, en una frase: es una operación en la que vendes tu casa al contado y, en la misma firma ante notario, firmas un contrato de alquiler vitalicio para seguir viviendo en ella el resto de tu vida.
Si tienes más de 65 años, tu vivienda está pagada y tu pensión se queda corta, seguramente te has preguntado cómo sacar dinero de tu casa sin tener que mudarte. La vivienda inversa es una de las respuestas, y también una de las más desconocidas.
En esta guía te explicamos qué es la vivienda inversa, cómo funciona paso a paso, cuánto dinero puedes obtener y en qué se diferencia de la nuda propiedad y de la hipoteca inversa. Así podrás decidir con toda la información, sin prisas y sin letra pequeña.
¿Qué es la vivienda inversa?
La vivienda inversa es una fórmula para convertir tu casa en dinero sin abandonarla. Se basa en dos contratos que se firman a la vez: una compraventa y un alquiler vitalicio.
- Con la compraventa vendes el pleno dominio de tu vivienda (la propiedad completa) y recibes un capital de una sola vez.
- Con el alquiler vitalicio pasas a ser inquilino de tu propia casa, con derecho a vivir en ella mientras vivas.
Por eso también se la conoce como venta con alquiler garantizado, venta con alquiler vitalicio o, en inglés, sale and leaseback. Tú sigues abriendo la misma puerta cada mañana; lo que cambia es quién figura como propietario en el Registro.
¿Qué significa «inversa»?
En una compraventa normal, quien vende se va y quien compra entra a vivir. En la vivienda inversa ocurre al revés: el comprador es un inversor que no ocupa la casa, y el vendedor se queda en ella como inquilino.
¿Es lo mismo que la hipoteca inversa?
No, y es la confusión más habitual. La hipoteca inversa es un préstamo: sigues siendo propietario, pero el banco te adelanta dinero con tu casa como garantía y la deuda la liquidan tus herederos. En la vivienda inversa no hay préstamo ni deuda: vendes y cobras. Más abajo tienes una tabla con todas las diferencias.
Cómo funciona la vivienda inversa paso a paso
La vivienda inversa funciona en cinco pasos, desde la primera consulta hasta la firma ante notario. Con futurovital el proceso es así:
- Nos cuentas tu situación. Sin compromiso y con total confidencialidad: edad, tipo de vivienda, si tiene cargas y qué necesitas.
- Valoramos tu vivienda gratis. Se calcula su valor de mercado con una tasación real.
- Te presentamos la propuesta. Capital que recibes, renta mensual que pagarás y condiciones del alquiler, explicado sin tecnicismos.
- Firmas ante notario. Compraventa y contrato de alquiler vitalicio se escrituran a la vez. Recibes el capital en ese momento.
- Sigues viviendo en tu casa. Pagas una renta mensual pactada y el nuevo propietario asume los gastos de la propiedad, salvo los suministros.
¿Cómo funciona el alquiler vitalicio?
El alquiler vitalicio es la pieza que te garantiza seguir en casa. Estas son sus claves:
- Duración de por vida. Nadie puede pedirte que te vayas mientras vivas.
- Renta pactada en la firma. Se actualiza una vez al año según el IRAV, el índice oficial del INE para alquileres, que en 2026 se ha movido entre el 2,1 % y el 2,5 %.
- Protección si la casa cambia de dueño. Si el comprador la vende, el nuevo propietario está obligado a respetar tu contrato.
- Cobertura para la pareja. Si viven dos personas, el contrato puede proteger a ambas.
¿Qué gastos pagas y cuáles no?
Al dejar de ser propietario, te liberas del IBI, las derramas de la comunidad y el seguro del continente. Solo pagas la renta mensual y tus suministros (luz, agua, gas, internet).
¿Cuánto dinero puedes obtener con la vivienda inversa?
Con la vivienda inversa se suele obtener entre el 50 % y el 80 % del valor de mercado de la casa, según datos de mercado recogidos por BBVA Mi Jubilación. Es la opción que más capital ofrece de todas las que permiten seguir viviendo en casa, porque vendes la propiedad completa.
Los tres factores que deciden la cifra
- El valor de mercado de tu vivienda. Ubicación, metros, estado y demanda de la zona. Por eso la tasación debe ser real, no una estimación a ojo.
- Tu edad al firmar. Cuanta más edad, menos años de alquiler se prevén y mayor es el capital que puedes recibir.
- La renta mensual que pactes. Es un equilibrio: una renta más ajustada te deja más capital en mano al firmar.
Ejemplo orientativo
Imagina a Carmen, de 78 años, con un piso en propiedad en Málaga valorado en 250.000 €. Con el rango habitual de mercado, podría recibir entre 125.000 € y 200.000 € de una sola vez, y seguir viviendo en su piso pagando una renta mensual.
Para comparar, con una hipoteca inversa sobre esa misma vivienda los bancos suelen prestar entre el 20 % y el 30 % de su valor, es decir, unos 50.000 € a 75.000 €, y además generan una deuda para los herederos.
Estas cifras son solo ilustrativas. Tu caso concreto depende de la tasación y de las condiciones pactadas.
¿Quieres saber tu cifra real? Pide tu valoración gratuita y sin compromiso: te calculamos el capital que recibirías y la renta mensual que pagarías.
Vivienda inversa, nuda propiedad, hipoteca inversa y renta vitalicia: diferencias
La vivienda inversa es la que más capital da; la nuda propiedad, la que evita pagar alquiler; la renta vitalicia, la que da ingresos mensuales; y la hipoteca inversa, la única en la que no vendes.
|
Fórmula |
Qué haces con tu casa |
Cómo cobras |
Capital orientativo |
Sigues viviendo en ella |
Pagas cada mes |
Herederos |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Vivienda inversa |
Vendes el pleno dominio |
Pago único |
50–80 % del valor |
Sí, como inquilino vitalicio |
Renta de alquiler |
No heredan la casa ni deudas |
|
Nuda propiedad |
Vendes la propiedad y te quedas el usufructo |
Pago único |
30–75 % según edad |
Sí, como usufructuario |
Nada de alquiler |
No heredan la casa ni deudas |
|
Renta vitalicia inmobiliaria |
Vendes a cambio de una pensión |
Renta mensual de por vida |
Según edad y valor |
Sí |
Nada de alquiler |
No heredan la casa |
|
Hipoteca inversa |
Sigues siendo propietario |
Préstamo en cuotas o de una vez |
20–30 % del valor |
Sí |
Nada |
Heredan la casa y la deuda |
Vivienda inversa vs. nuda propiedad
En la nuda propiedad conservas el usufructo por ley: no pagas alquiler e incluso podrías alquilar tu casa a otra persona. A cambio, recibes menos capital. En la vivienda inversa cobras más, pero pagas una renta y, como inquilino, no puedes subarrendar. Si quieres profundizar, lee nuestra guía sobre qué es la nuda propiedad.
Vivienda inversa vs. hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un préstamo con intereses que crecen cada mes. Al fallecer, tus herederos deben pagar la deuda o vender la casa para saldarla. Además es poco habitual: según el Consejo General del Notariado, en 2024 se firmaron solo 305 en toda España.
Vivienda inversa vs. renta vitalicia
Con la renta vitalicia inmobiliaria no recibes un gran capital, sino una pensión mensual garantizada. Encaja mejor si buscas complementar la pensión cada mes en lugar de disponer de una suma grande.
Ventajas e inconvenientes de la vivienda inversa
La vivienda inversa compensa si necesitas el máximo capital y puedes asumir una renta mensual; no compensa si tu prioridad es dejar la casa en herencia.
Ventajas
- El mayor capital posible de todas las fórmulas que te dejan seguir en casa.
- Sin deudas ni préstamos: no hay intereses ni cargas para tus hijos.
- Te quedas en tu hogar de por vida, con un contrato que protege tu permanencia.
- Te olvidas de IBI, derramas y reformas estructurales.
- Operación segura: todo se firma y escritura ante notario.
Inconvenientes
- Pagas un alquiler mensual, que se actualiza cada año.
- La vivienda no pasa a tus herederos, aunque tampoco heredan ninguna deuda.
- No puedes alquilar la casa a terceros, algo que sí permite el usufructo.
- Es una decisión difícil de deshacer: conviene hablarla con la familia y un asesor antes de firmar.
Requisitos para hacer una vivienda inversa
Los requisitos básicos son sencillos:
- Ser propietario de la vivienda (si hay varios titulares, todos deben estar de acuerdo).
- Tener, en general, 65 años o más.
- Que la vivienda esté libre de cargas o con una hipoteca pequeña: en muchos casos se cancela con parte del dinero de la venta.
- Que la casa sea tu vivienda habitual (es la que da derecho a las ventajas fiscales).
¿Qué impuestos se pagan en la vivienda inversa?
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF (art. 33.4 de la Ley 35/2006). Para Hacienda, es vivienda habitual la casa en la que has residido de forma continuada al menos los tres años anteriores a la venta.
Ten en cuenta dos matices:
- La exención no te libra de declarar la venta en la renta; hay que indicarla y acogerse a ella.
- La plusvalía municipal normalmente sigue pagándose, salvo que el suelo no haya ganado valor.
En copropiedad, la exención se aplica solo a la parte del titular mayor de 65 años. Antes de firmar, consulta tu caso con un asesor fiscal.
Preguntas frecuentes sobre la vivienda inversa
¿Qué es la vivienda inversa y cómo funciona?
Es la venta de tu casa combinada con un contrato de alquiler vitalicio. Recibes un capital al firmar ante notario y sigues viviendo en ella pagando una renta mensual pactada.
¿Cuánto se cobra por una vivienda inversa?
Como referencia, entre el 50 % y el 80 % del valor de mercado de la vivienda. La cifra exacta depende de la tasación, de tu edad y de la renta que se acuerde.
¿Me pueden echar de casa si hago una vivienda inversa?
No. El contrato de alquiler vitalicio garantiza tu derecho a vivir en la vivienda de por vida, aunque el comprador la venda a otra persona.
¿Puedo hacer una vivienda inversa si tengo hipoteca?
Depende de lo que quede por pagar. Muchas veces se cancela la hipoteca con parte del dinero de la venta y aun así queda un capital neto importante.
¿Qué pasa con la casa cuando fallezco?
Pasa a ser del comprador sin más trámites. No forma parte de la herencia, pero tus herederos tampoco reciben ninguna deuda ni carga asociada.
¿Puedo hacer la vivienda inversa si vivo en pareja?
Sí. El contrato de alquiler vitalicio puede cubrir a los dos, de modo que ninguno pierde el derecho a seguir en casa.
¿Es mejor la vivienda inversa o la hipoteca inversa?
Si necesitas mucho capital y no quieres dejar deudas, la vivienda inversa suele ser más interesante. La hipoteca inversa solo encaja si quieres que tus herederos conserven la casa y pueden pagar la deuda.
Conclusión: ¿es la vivienda inversa para ti?
La vivienda inversa es la forma de obtener el mayor capital posible por tu casa sin dejar de vivir en ella. Es ideal si necesitas liquidez hoy, quieres olvidarte de los gastos de propietario y no tienes como prioridad dejar la vivienda en herencia.
Cada caso es distinto, y por eso lo mejor es hacer números con calma. En futurovital te acompañamos con trato cercano, sin honorarios ocultos y con todo firmado ante notario.
Solicita tu estudio gratuito de vivienda inversa o, si lo prefieres, habla con un asesor en el 951 41 66 66.
